En el contrato de compraventa una de las partes tiene la obligación de entregar una determinada cosa y la otra parte entrega un precio, cuando esa cosa u objeto determinado responde a ser un bien inmueble o vivienda.
Previo a crear la compraventa frente al notario y por escritura pública, lo normal es hacer un contrato de venta privado de compraventa entre las partes involucradas. Este documento de carácter privado obliga a los contratantes a cumplir sus obligaciones.
Es trascendental que antes de redactar, se haga un precontrato en el cual se expresan las obligaciones de cada parte y se incluyan las cláusulas exigibles de estas.
Características Importantes del Contrato de Compraventa de un Inmueble
Cuando se vende o se compra una vivienda, se recomienda que un abogado asesor a las partes sobre el contrato.- Los elementos que se necesitan en el contrato deben tratar sobre la enumeración de la ubicación y descripción del bien inmueble que es objeto de la compraventa, junto a su número de referencia catastral.
- Es importante tener seguridad sobre el inmueble objeto de la compraventa y su estado libre de cargos, que no esté gravado con garantía real o hipoteca, ni tenga título ejecutivo que pueda ser embargado. Para saber con certeza de este estado se puede recurrir al registro y pedir la copia simple en la cual se expresan los tipos de carga del inmueble.
- La vivienda transmitida debe estar al día con el pago de las cuotas de la comunidad porque el inmueble quedará gravado con estas si se encuentran pendientes de pago.
- En el contrato debe aparecer el precio pactado para transmitir la vivienda junto al formato de pago porque si se hace una subrogación, se tendrá presente que la parte compradora será prestataria de lo que resta para finalizar la amortización del préstamo.
- En todo modelo de compraventa de vivienda existe la figura de las arras, la cual consiste en trazar una cantidad que la parte compradora entrega como símbolo que perderá si al final no perfecciona las arras penitenciales o el contrato por su culpa y el vendedor tiene la obligación de retornarlas por duplicado si termina siendo culpa suya.
También para un contracto de compraventa es importante saber:
- A pesar de que el contrato es un documento privado, este tiene validez en efectos legales para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad y otorgar la compraventa frente a un notario en escritura pública como normalmente se hace, aunque no es obligatorio. El acto de redactar la compraventa supone una seguridad jurídica de este tipo de negocio porque hay prueba y se da fe pública de la legitimación, identidad y capacidad del vendedor y comprador. También se comprueba el título del vendedor lo cual hace efectos a terceros y una comprobación registral de cargas y titularidad.
- Es importante prestar atención a los gastos derivados del contrato de compraventa de un inmueble. Por una parte estarán los gastos que se originan de la escritura pública como gastos de inscripción en el registro, gastos de notaría y el impuesto de transmisiones. En el caso de la venta propia del inmueble, esta producirá un gasto propio al impuesto municipal del aumento de terrenos de naturaleza urbana conocido como plusvalía municipal.
- Es correcto identificar cuales son las partes del contrato, el objeto de este, a que se llama transmisión de la propiedad, el intercambio del precio pactado, el formato de pago y el pacto estipulado sobre quien pagará los gastos producidos debido a la formalización del contrato a manera de escritura pública. De esta forma y aunque lo normal sea que el comprador tenga la responsabilidad de los gastos que se derivan de la escritura pública, estos serán responsabilidad de la parte vendedora en caso de que no se pacte nada.
